紫夜

 最近銀行利息 H 跌到1.5%，大部分 H+1.3%=2.8% 低於按揭利息cap位3.5%。供樓利息減少。 假如買樓收租有4%回報，扣除管理費，差餉，個人所得稅之後。還有10%-15%的正現金流。 供平過租，是一個不錯的選擇。 樓市下行，如果有足夠的資金可以投資樓市，好過前幾年高位買入收租只有2%左右的回報，扣除管理費，差餉，個人所得稅之後，估計還要倒貼，賣樓虧30%左右，心理壓力及資金貸款壓力完全不同。 是否有人肯入場，後續再持有10-20年的時間，亦只有時間可以證明誰對誰錯。

 林一鳴的投資世界  https://www.facebook.com/DrLamInv 中港恢復通關一年多來，大批港人北上消費，在今年復活節長假期間，逾百萬港人離境「北上大遷徙」迫爆口岸，導致香港零售業生意慘淡，街頭大量店鋪關門結業，尤其是重災區的餐飲業，情况更加慘淡。 生意清冷，爭吵和衝突也會增加，包括在網上的世界。在Facebook的店鋪執笠關注群組，短時間內吸引超過三十萬人加入，這群組除每天報道不同地區最新執笠資訊外，網民間更出現濃厚火藥味，各人站在不同的角度互相攻擊，消費者投訴香港餐廳價錢貴兼服務太差，員工投訴唔够人手做到嘔泡，食肆老闆埋怨「業主唔肯减租」，矛頭直綫指向「地産霸權」，認爲食肆執笠結業，業主是最大凶手！不過有人解釋說如果業主大幅减租，由於鋪位估值是根據租金計算出來，所以减租就會導致鋪價大跌，銀行也有機會向業主call loan追討差額，所以業主寧可丟空鋪位也不願意减租。 在Facebook內煽風點火，一向都是吸引收視的保證，不少人喜歡在這些互相謾駡的戰群中「找樂子」，是情緒發泄多於理據分析，所以大家看過就算，沒必要太認真。不過香港餐飲業經營困難，確是不爭的事實，與其在網上吵吵駡駡，不如分析本地上市公司餐飲股的業績報告，反而可以看到更真實的一面。 茶餐廳及連鎖小店 首先看茶餐廳及連鎖小店，包括譚仔國際（ 2217.HK ）、翠華控股（ 1314.HK ）及太興（ 6811.HK ）。相對其他餐廳及酒樓來說，這些連鎖小餐廳提供生活所需，理論上受北上消費的影響相對較少，但市民北上分流了香港客群，整體人流在周末及假日期間减少，消費力嚴重外流，生意亦會受到一定的影響。 譚仔自2021年10月以招股價每股3.33元上市之後，股價一直都是跌多過升，在執筆之時已經跌到1元附近，不過業績在衆多餐飲股還是可以接受的。截至2023年9月底六個月，譚仔收入為13.87億港元，除稅前溢利1.02億元，淨利潤8162.9萬元。譚仔在平均100元的收入中，食物成本佔23.6元，員工成本31.5元，租金19.0元，其他經營開支19.2元，在扣除融資成本及所得稅開支前還有6.7元，在香港已經算是很不錯了。 譚仔較同業優勢的地方，主要是食物成本佔比較其他餐廳偏低。在香港的飲食行業，食物成本通常佔收益25至30%左右，但譚仔可以做到23.6%，接近是同行最低。爲...

 目前物業加按銀行提供的回贈在 2%-3%，平均2.5%左右。 主流銀行提供 H+1.3%，P-2.5%，CAP=3.5%，罰息2年，mortgage link account 一半貸款額。 現時銀行港元定期年利率普遍在4.5%，選1個月4.x%或者3個月4.x%做定期相對穩定，即使未來加息也可以彈性續期定期。 假如未來1年息口不變，借300萬。 回贈：3,000,000*2.5%=75,000 定期：3,000,000*4.5%=135,000 利息：-3,000,000*3.5%=-105,000（利息會隨償還本金減少，一開始忽略不計） 供樓本金：57,574 律師樓費用：-8,000  回報為：75,000+135,000-105,000+57,574-8,000=154,574 第一年回報為：154,574/3,000,000=5.15% 假如未來2年息口不變，借300萬。 回贈：3,000,000*2.5%=75,000 定期：3,000,000*4.5%*2=270,000 利息：-3,000,000*3.5%*2=-210,000（利息會隨償還本金減少，一開始忽略不計） 供樓本金：57,574+59,622=117,196 律師樓費用：-8,000  回報為：75,000+270,000+117,196-210,000-8,000=244,196 2年平均回報為：244,196/3,000,000/2=4.07% 目前持有供完的物業即使加按都可以獲得正回報，是否值得因人而異，如果收入不高，又想自製被動收入，倒也是一個選擇。

 中電控股(00002.HK)  -3.050 (-4.204%)    沽空 $4.93千萬; 比率 17.777%   發盈警，由於EnergyAustralia遠期合約的公平價值出現大幅度不利變動，預期集團將於截至2022年6月30日止的六個月錄得綜合虧損。 集團表示，鑑於澳洲甚具挑戰和極端的能源巿場狀況，集團的會計盈利受到負面影響。根據集團截至2022年5月31日止五個月的未經審計綜合管理賬目，EnergyAustralia由於不利的公平價值變動錄得相關稅後虧損約72億港元，導致集團的綜合營運盈利虧損約37億港元。澳洲業務以外，今年首五個月，集團其他業務的盈利與集團去年同期的表現大致相若。 今年首五個月，雅洛恩電廠的發電量受到非計劃停運的影響，而Mount Piper電廠則因EnergyAustralia煤炭供應商的煤炭交付量低於預期而受到燃料限制，這導致相關業務出現未能按先前簽訂的合約提供電力的短倉狀況，而需在高價的現貨市場上購買電力以填補短倉。(na/w)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2022-06-20 16:25。) http://www.aastocks.com/tc/stocks/analysis/stock-aafn-con/00002/HK6/NOW.1191767/all 花旗下調中電(00002.HK)評級至「沽售」 削目標價至56元

  煤氣去年盈利跌16% 派息23仙 取消紅股 中華煤氣( 00003 )公布，截至去年底止年度業績，股東應佔溢利50.17億元，按年下跌16.48%，每股盈利26.9仙。 董事會建議分派末期股息每股23仙，連同中期息每股12仙，全年共派股息每股 35仙。煤氣取消派發紅股。 公司表示，如無特殊情況，預計2022 年度全年每股股息將不少於2021年度所派發之中期及末期股息。 https://www2.hkej.com/instantnews/announcement/article/3075451/%E7%85%A4%E6%B0%A3%E5%8E%BB%E5%B9%B4%E7%9B%88%E5%88%A9%E8%B7%8C16++%E6%B4%BE%E6%81%AF23%E4%BB%99+%E5%8F%96%E6%B6%88%E7%B4%85%E8%82%A1 記得曾經有位教人投資的專家，話可以投資煤氣一世。 專家都係靠收學費揾食，又係笑話一位。

 恆指跌破20,000點，唯有MPF全轉香港指數 Remark 🙈🙈🙈🙈🙈🙈🙈🙈🙈🙈🙈